Что входит в эксплуатационные расходы здания. Нюансы расчета эксплуатационных расходов

Факторы, учитывающиеся при оценке различных зданий и строительных проектов. Состав и методика определения расходов по эксплуатации зданий.

Оптимизация эксплуатационных затрат на основе архитектурных решений. Понятие и функции расчетных показателей потребности. Расчет эксплуатационных затрат.

Данная лекция «влияние архитектурных решений на экономику эксплуатации зданий и сооружений» курса «экономика архитектурных решений и строительства» посвящена знакомству с эксплуатационными затратами для зданий и сооружений и оптимизация эксплуатационных затрат. В данной лекции приводятся определение ключевых понятий, общие сведения по теме.

Состав и структура эксплуатационных затрат для зданий и соору­жений различного назначения.

Для жилищно-эксплуатационных организаций расходы по содержанию жилищного фонда складываются из затрат на содержание аппарата управления жилищной организации, обслуживающего персонала, домохозяйства, на текущий ремонт жилых зданий, обязательные платежи и отчисления, прочие расходы. Максимальный удельный вес в структуре расходов занимают расходы на содержание домохозяйства и текущий ремонт жилищного фонда.

Эксплуатационные расходы включают: а) затраты на содержание зданий и сооружений - отопление; водоснабжение (холодное и горячее); вентиляцию (кондиционирование); электроэнергию (силовую и осветительную); содержание помещений в чистоте; текущий ремонт (зданий и технологического оборудования); содержание технологического оборудования; амортизационные отчисления (амортизация здания, технологического оборудования); содержание, возобновление и износ малоценного и быстроизнашивающегося инвентаря; б) затраты на заработную плату - основного производственного персонала; административно-управленческого персонала; технического и обслуживающего персонала; отчисления на заработную плату; командировочные расходы; в) прочие расходы - аренда помещений; охрана труда и техника безопасности; реклама; служебные расходы технического и обслуживающего персонала; противопожарные мероприятия; другие расходы.

При оценке различных зданий и строительных проектов учитывается множество разных факторов: здания, отличающиеся капитальностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конструктивными решениями, –полная номенклатура показателей эксплуатационных расходов; проекты зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, - показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации; проекты зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, - показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования здания, а также затрат на содержание мест общего пользования (показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях должны учитываться только по конструктивным решениям стен и перегородок); проекты зданий с одинаковыми планировочными решениями, а также имеющих одинаковое число этажей –отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации; проекты зданий с расширенными формами общественного обслуживания населения в составе эксплуатационных расходов –отчисления на восстановление и капитальный ремонт здания, показатели затрат на содержание обслуживающего и административно-управленческого персонала, а также показатели затрат на отопление и водоснабжение. Показатели эксплуатационных расходов рассчитываются в рублях в расчете на один год на соответствующие единицы измерения конструктивных элементов здания, а также на расчетные единицы, принятые для технико-экономической оценки проектов здания.

При оценке сравнительной эффективности проектно-строительных (объемно-плани­ровочных, конструктивных) решений в качестве текущих затрат учитываются эксплуата­ционные расходы. Они связаны с восстановлением и поддержанием в пригодном состоя­нии конструкций зданий и сооружений, обеспечением нормального функционирования различных видов инженерного оборудования, осуществлением работ санитарно-гигиени­ческого характера и прочими затратами.

Состав и методика определения расходов по эксплуатации зданий зависят от их функционального назначения. В состав расходов по эксплуатации жилых зданий рекомендуется включать следующие затраты:
- на восстановление первоначальной стоимости (реновацию) и на капитальный и текущий ремонт зданий;
- эксплуатацию систем инженерного оборудования здания: отопления, лифтов, мусоро­проводов;
- содержание мест общего пользования в зданиях, придомовых территорий, внешних ин­женерных сетей;
- административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций.

В составе расходов на эксплуатацию общественных и производственных зданий допол­нительно учитывают затраты на вентиляцию и кондиционирование, непроизводственное водо­снабжение и канализацию, электроосвещение, телефонизацию, радиофикацию, санитарно-гигиенические работы по зданию. Эксплуатационные расходы определяются по каждой их статье соответствующими расчетами на основе проектных данных, действующих норм, цен и тарифов. Затраты на реновацию могут быть рассчитаны в процентах от полной сметной стоимости зда­ний на основе норм амортизационных отчислений 1991 г. В таком же порядке могут быть определены затраты на капитальный и текущий ремонт. При этом рекомендуется использовать примерные нормативы затрат на ремонт, обоснованные специалистами и приводимые в различных методических документах.

Федеральное агентство по образованию.

Кафедра экономики и менеджмента.

Контрольная работа №1 по дисциплине

Экономика недвижимости

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости.

Практическая часть.

Список использованных источников и литературы.

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Эксплуатация объектов - деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

Интерес к коммерческой недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

1. Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

Операционные расходы могут быть двух видов:

а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы);

б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).

Некоторые расходы не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются коэффициентом капитализации (амортизационные отчисления − возврат основного капитала), либо потому, что не рассматриваются в качестве затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и личной ответственности и др.).

В каждом конкретном случае перечень операционных расходов может быть больше или меньше. Следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться нефактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик поит неверный результат. Для их учета введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы

2. Резерв (расходы) на замещение − эти расходы или имеют 1−2 раза за несколько лет или сильно изменяются год от года. Это, как правило, затраты на возмещение предметов с коротким сроком жизни (жалюзи, кондиционеры, кухонное оборудование и др.). Обычно к таким предметам относят:

Кровлю, покрытие пола, другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

Санитарно-техническое, кухонное оборудование, электроприборы;

Механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры);

Оборудование бассейна;

Тротуары, подъездные дороги и т.п.

Эти затраты составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном счете. Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет компенсирован при продаже объекта недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Собственники недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат.

Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов.

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо, прежде всего, уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию объекта недвижимости. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. В среднем расходы на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло. Не все собственники объектов недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

Доходный метод при фиксированной доходности обеспечивает максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию - определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить.

В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода прямой капитализации сумма чистого дохода за год функционирования делится на соответствующую норму дохода. При применении метода дисконтирования доходов, будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.

В зависимости от того, какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости – капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования здания или на весь период предполагаемого его коммерческого использования.

Прогнозирование расходов на техническую эксплуатацию объекта недвижимости может быть произведено также на основе расчета ресурсов на эксплуатацию с применением СНИПов, обеспечивающих строительное проектирование, нормативов и справочников.

Затратный метод.

Как утверждают эксперты, не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода объекта недвижимости, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину.

Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы объект эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации - сравнительный.

Сравнительный метод.

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

Какой метод выбрать?

Стоит учесть то, что расходы на эксплуатацию - это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре - расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.). Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника.

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации - исключительно прерогатива собственника объекта недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

И здесь каждый владелец недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее - сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».

Таким образом, панацеи для собственника не существует - определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно.

1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания

Интерес к недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

Эксплуатация объектов - деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

В объем работ по эксплуатации включаются следующие работы и услуги:

ü обслуживание инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония и т.д.);

ü обслуживание кондиционеров;

ü обслуживание лифтового оборудования;

ü текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;

ü проведение планово-предупредительных мероприятий;

ü ликвидация возможных аварий и их последствий силами объединенной ремонтной бригады инженерно-эксплуатационной службы;

ü разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро- и пожарной безопасности;

ü выполнение нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;

ü введение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих инженерных решений;

ü заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;

ü взаимодействие с подрядчиками и поставщиками. Осуществление всех необходимых закупок расходных материалов и оборудования. Выбор на тендерной основе подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых работ;

ü взаимодействие с правоустанавливающими органами и администрацией.

Кроме того, от качества эксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависит безопасность находящихся в нем людей. Технологическая «начинка» на современных объектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки от специалистов, обслуживающих инженерную инфраструктуру здания.

Также эксперты утверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого понимания стандартов качества в сфере эксплуатации и управления объектами. Необходимость выработки единых «правил игры» на данном этапе развития рынка достаточна высока.

Обмен опытом в сфере технического обслуживания зданий и управления эксплуатацией между профессиональными участниками рынка необходим.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания.

Здание эксплуатируемое - построенный и введенный в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы для постоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные.

Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо дольше. Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструкций. Однако они могут служить лишь ориентиром в определении срока жизни здания.

Срок экономической жизни ─ это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни ─ это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход неприемлем. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах исходят из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

где Из ─ износ, ПВС ─ полная восстановительная стоимость, ЭВ эффективный возраст, СЭЖ ─ срок экономической жизни.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным перенесением ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости (схема 1.41.)

Схема 1.41. Оборот стоимости недвижимости.

где На ─ норма амортизации, %; Спб ─ первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

2). Способ уменьшающегося остатка ─ начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3). Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе ─ число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе ─ сумма чисел лет срока службы объекта.

4). Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) ─ позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

В мировой практике используется кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

б) в 10- год (осталось 90 лет срока жизни объекта)

В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным способом по формуле: К=(1/n)*100%, для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы, а по другим средствам производства ─ нелинейным методом по формуле: К=(2/n)*100%, где К ─ месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта; n ─ срок полезного использования данного объекта, мес.

Практическая часть

Вариант 5

Задача 1. Оценка участка земли на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилой многоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Решение

Чистый операционный доход рассчитаем в соответствии со схемой 1.

Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации. Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта недвижимости:

Расчеты по выбору наиболее эффективного варианта использования участка земли представим в виде таблицы 2.

Так как чистый остаточный доход от земли (расчетная стоимость земли) наибольший для офисного здания − 46,4 (515,56) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использования участка.

Задача 2. Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода.

Оценить рыночную стоимость земельного участка на основе продаж трех сопоставимых участков. Исходные данные приведены в таблице 3. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5% (по простому проценту).

Таблица 3

Основные характеристики оцениваемого (ОЦ) и сопоставимых (1,2,3) земельных участков.

Примечание. Сокращения: н- нормальное; х – хорошее.

Решение

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно базироваться на результатах его оценки сравнительным подходом.

Сравнительный (рыночный) подход – это способ определения рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из данных о недавних сделках с недвижимостью, то есть он основан на прямом сравнении объекта недвижимости с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Основой применения этого подхода является принцип замещения, по которому при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов недвижимости, сходных по своим характеристикам, рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью, качеством и назначением.

1. Так как земельные участки имеют разную площадь, то сначала определяется цена продажи за единицу сравнения. В нашем примере единицей сравнения принят 1 га.

2. Все последующие корректировки проведем относительно цены за 1 га. Если параметры сопоставимого участка лучше оцениваемого, то поправку вносим со знаком «−», если хуже − со знаком «+».

Внесенные поправки приведены в таблице 4.

Таблица 4

Корректировочная таблица для оценки участка на основе рыночного подхода, д.е.

Самую низкую расчетную стоимость имеет 1-участок, хотя он меньше оцениваемого по площади, но лучше по форме и имеет более выгодные характеристики почвы.

В цену 2-го участка также было внесено три поправки, однако, одна из них ─ местоположение, носит явно субъективный характер.

3-й участок значительно больше оцениваемого по площади. В его цену внесено больше всего корректировок.

Поэтому большее доверие вызывает первый участок. Его расчетную стоимость можно принять за основу при назначении стоимости рассматриваемого участка.

Так как на оформление документов может уйти до 1-го мес., то при ежемесячном росте цен на 1,5% стоимость 1 га оцениваемого участка равна:

44,54*1,015=45,21 д.е.

Стоимость всего участка: 45,21*1,6=72,34 д.е.

Список использованных источников и литературы

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. − СПб.: Питер, 2004. − 512 с.

2. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. − М.: КНОРУС, 2006. − 672 с.

3. Игнатов, Л.Л. Экономика недвижимости: учебно-метод. пособие / Л.Л. Игнатов. − М.: МГТУ, 2003. −168 с.

4. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. − М.: Экзамен, 2000. − 512 с.

5. Оценка недвижимости: учебник / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. − М.: Финансы и статистика, 2002. − 496 с.

6. Староверова, Г.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. − Вологда: ВоГТУ, 2006. − 238 с.

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное побие.Ростов н/Д: Феникс, 2002, − 320 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Плата за текущую аренду торгово-складских зданий, строений и помещений, сооружений, оборудования и инвентаря и других отдельных объектов основных средств, причитающаяся арендодателю;

Расходы на отопление, освещение, водоснабжение, канализацию и другие коммунальные услуги;

Расходы на содержание в чистоте помещений, уборку примыкающих к ним участков территории (дворы, улицы, тротуары), вывоз мусора;

Стоимость предметов и средств ухода за помещениями (известь, мастика, мешковина, щетки, метлы, веники и т.п.);

Стоимость электроэнергии, потребленной на приведение в движение подъемников, лифтов, транспортеров, торговых автоматов, контрольно-кассовых машин и т.п.);

Расходы на проверку и клеймение весов, водомеров, электрогазовых счетчиков и других измерительных приборов;

Расходы на содержание и ремонт сигнализационных устройств;

Расходы на проведение противопожарных мероприятий;

Плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую охрану;

Расходы на обслуживание подъемно-транспортных механизмов и другого оборудования сторонними организациями.

На статье "Амортизация основных средств" отражаются суммы амортизационных отчислений на полное восстановление основных производственных средств, начисленные исходя из их балансовой стоимости и утвержденных в установленном порядке норм амортизационных отчислений, включая суммы, исчисленные с применением механизма ускоренной амортизации активной части производственных основных средств, производимую в соответствии с законодательством.

Предприятия торговли, осуществляющие свою деятельность на условиях аренды, по статье "Амортизация основных средств" отражают амортизационные отчисления на полное восстановление как по собственным, так и по арендованным основным средствам (на условиях долгосрочной аренды).

Предприятия, производящие в установленном законодательством порядке индексацию начисленных по действующим нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств, отражают на этой статье также сумму прироста индексированной величины амортизационных отчислений.

Амортизационные отчисления, исчисленные по сданным в аренду основным средствам (отдельные объекты или все имущество, переданное в арендное пользование арендному предприятию), арендодатель относит в дебет счета 80 "Прибыли и убытки".

Статья "Расходы на ремонт основных средств".

Расходы на проведение всех видов ремонтов (текущих, средних, капитальных) основных производственных средств, в том числе расходы по ремонту арендованных основных средств (включая помещения), если это предусмотрено договором аренды, относятся на издержки обращения и производства по статье "Расходы на ремонт основных средств".

В случае неравномерного осуществления ремонта основных средств (включая арендованные объекты) в течение года предприятие торговли может образовывать резерв расходов на ремонт основных средств за счет ежемесячных отчислений, отражаемых по статье "Расходы на ремонт основных средств". Суммы этих отчислений определяются как одна двенадцатая годовой предполагаемой суммы расходов на ремонт.

Излишне образованный в отчетном году резерв (в сравнении с фактическими расходами) сторнируется в конце отчетного года. При превышении фактических расходов над суммой образованного резерва сумма превышения относится на издержки обращения и производства по указанной статье.

В случае окончания ремонтных работ в следующем отчетном году резерв расходов на ремонт основных средств разрешается образовывать исходя из отчетного и следующего годов.

Предприятия торговли, образующие ремонтный фонд для обеспечения равномерного включения затрат на проведение значительного объема ремонта основных производственных средств в издержки обращения и производства, по этой статье включают отчисления в ремонтный фонд, определяемые исходя из балансовой стоимости основных производственных средств и норматива отчислений, утверждаемого предприятием торговли на 5 лет.

Расходы на ремонт тары-оборудования отражаются на статье "Расходы на тару".

В статью "Износ санитарной и специальной одежды, столового белья, посуды, приборов, других МБП", включаются:

износ находящихся в эксплуатации малоценных и быстроизнашивающихся предметов (кроме тары-оборудования), столового белья, санитарной и специальной одежды, обуви, санпринадлежностей, столовой посуды и приборов;

потери от боя посуды, поломки и повреждения приборов в пределах норм, утвержденных в установленном порядке;

плата прачечным, ремонтным мастерским и другим предприятиям за стирку, дезинфекцию и починку столового белья, санитарной и специальной одежды, обуви и санпринадлежностей;

стоимость материалов (мыла, моющих средств, иголок, ниток, пуговиц, тканей и т.п.), израсходованных на стирку и починку столового белья, санитарной и специальной одежды, обуви и санпринадлежностей;

расходы на ремонт малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и хозяйственного инвентаря.

Статья "Расходы на топливо, газ и электроэнергию для производственных нужд".

В предприятиях общественного питания на эту статью относят:

фактическую себестоимость дров, угля, нефти, торфа и других видов топлива, потребленных на технологические и иные производственные нужды (приготовление пищи, подогрев воды и т.п.);

стоимость электроэнергии, газа и пара, израсходованных на технологические цели, на приведение в движение оборудования и механизмов (картофелечисток, овощерезательных машин, мясорубок, поточных линий для мойки и чистки овощей, конвейерных линий для комплектования и отпуска блюд и т.п.).

В фактическую себестоимость топлива входят: покупная цена, расходы на перевозку, погрузочно-разгрузочные работы, распиловку, колку и укладку дров.

На этой статье не отражается себестоимость электроэнергии, потребленной холодильным оборудованием (холодильными камерами, шкафами, прилавками и т.п.). Эту стоимость относят на статью "Расходы на хранение, подработку, подсортировку и упаковку товаров".

На статью "Расходы на хранение, подработку, подсортировку и упаковку товаров" относят:

фактическую стоимость материалов (оберточной бумаги, пакетов, клея, шпагата, гвоздей, стружки, опилок, соломы, проволоки и т.п.), потребленных при подработке, переработке, сортировке, фасовке и упаковке товаров;

плату за услуги сторонних организаций по фасовке и упаковке товаров;

расходы на содержание холодильного оборудования - стоимость электроэнергии, воды, смазочных материалов и др.; оплату услуг сторонних организаций по техническому обслуживанию холодильного оборудования;

фактическую себестоимость льда, потребленного для охлаждения товаров и продуктов.

Фактическая себестоимость льда слагается из покупной цены, расходов на перевозку, погрузочно-разгрузочные работы, набивку льдом льдохранилищ (ледников);

I. Административно-хозяйственные расходы

1. Расходы на оплату труда административно-хозяйственного персонала:

Работников аппарата управления (руководителей, специалистов и других работников, относящихся к служащим);

Линейного персонала: старших производителей работ (начальников участков), производителей работ, мастеров строительных участков, участковых механиков;

Рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание работников аппарата управления (телефонистов, телеграфистов, радиооператоров, операторов связи, операторов электронно-вычислительных машин, дворников, уборщиц, гардеробщиков, курьеров и др.).

2. Сумма уплаты единого социального налога (взноса) в соответствии с законодательством Российской Федерации, исчисляемая от расходов на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала.

3. Почтово-телеграфные расходы, оплата услуг связи, в частности, оплата международных и междугородних телефонных переговоров, переговоров с использованием радиотелефонов, сотовой связи, сообщений, передаваемых по пейджинговой связи, расходы на содержание и эксплуатацию телефонных станций, коммутаторов, телетайпов, установок диспетчерской, радио- и других видов связи, используемых для управления и числящихся на балансе организации, расходы на аренду указанных средств связи или на оплату соответствующих услуг, предоставляемых другими организациями, расходы на услуги факсимильной и спутниковой связи, электронной почты, а также информационных систем (СВИФТ, Интернет и другие аналогичные сети).

4. Расходы, связанные с приобретением права на использование программ для ЭВМ и баз данных по договорам с правообладателем (по лицензионным соглашениям). К указанным расходам относятся расходы на приобретение исключительных прав на программы ЭВМ и на обновление программы для ЭВМ и баз данных.

5. Расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники, которая используется для управления и числится на балансе организации, а также расходы на оплату соответствующих работ, выполняемых по договорам вычислительными центрами, машиносчетными станциями и бюро, не состоящими на балансе строительной организации.

6. Расходы на типографские работы, на содержание и эксплуатацию машинописной и другой оргтехники.

7. Расходы на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений, помещений, занимаемых и используемых административно-хозяйственным персоналом (отопление, освещение, энергоснабжение, водоснабжение, канализация и содержание в чистоте), а также расходы, связанные с платой за землю.

8. Расходы на оплату лицензионных, юридических и информационных услуг.

9. Расходы на оплату консультационных и иных аналогичных услуг.

10. Плата государственному и/или частному нотариусу за нотариальное оформление в пределах тарифов, утвержденных в установленном порядке.

11. Расходы на оплату аудиторских услуг, связанных с проверкой достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности, осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

12. Расходы на приобретение канцелярских принадлежностей, бланков учета, отчетности и других документов, периодических изданий, необходимых для целей производства и управления им, на приобретение технической литературы, переплетные работы.

13. Расходы на проведение всех видов ремонта (отчисления в ремонтный фонд или резерв на ремонт) основных фондов, используемых административно-хозяйственным персоналом.

14. Расходы на формирование резерва по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.

15. Расходы, связанные со служебными разъездами работников административно-хозяйственного персонала в пределах пункта нахождения организации.

16. Расходы на содержание и эксплуатацию служебного легкового автотранспорта, числящегося на балансе строительной организации и обслуживающего работников аппарата управления этой организации, включая:

Оплату труда (с отчислениями на единый социальный налог) работников, обслуживающих легковой автотранспорт;

Стоимость горючего, смазочных и других материалов, износа ремонта автомобильной резины, технического обслуживания автотранспорта;

Расходы на содержание гаражей (энергоснабжение, водоснабжение, канализация и т.п.), арендную плату за гаражи и места стоянки автомобилей, амортизационные отчисления (износ) и расходы на все виды ремонта (отчисления в ремонтный фонд или резерв на ремонт) автомобилей и зданий гаражей.

17. Расходы на наем служебных легковых автомобилей.

18. Расходы на компенсацию за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей в пределах норм, установленных Правительством Российской Федерации <*>.

<*> Приказом Минфина РФ от 04.02.2000 N 16 и в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 08.02.2002 N 92 изменены размеры компенсации работникам за использование ими личных легковых автомобилей и мотоциклов для служебных поездок.

19. Расходы, связанные с оплатой затрат по переезду работников административно-хозяйственного персонала, включая работников, обслуживающих служебный легковой автотранспорт, и оплатой им подъемных в соответствии с действующим законодательством о компенсациях и гарантиях при переводе, приеме вновь и направлении на работу в другие местности.

20. Расходы на служебные командировки, связанные с производственной деятельностью административно-хозяйственного персонала, включая работников, обслуживающих служебный легковой автотранспорт, исходя из норм, установленных законодательством Российской Федерации, включая:

Проезд работника к месту командировки и обратно к месту постоянной работы;

Суточные и (или) полевое довольствие в пределах норм, утвержденных Правительством Российской Федерации;

Оформление и выдача виз, паспортов, ваучеров, приглашений и иных аналогичных документов;

Консульские, портовые, аэродромные сборы, сборы на право въезда, прохода, транзита автомобильного и иного транспорта, за пользование морскими каналами, другими подобными сооружениями и иные аналогичные платежи и сборы;

Наем жилого помещения.

21. Отчисления, производимые структурными подразделениями, не являющимися юридическими лицами, на содержание аппарата управления строительной организации.

22. Амортизационные отчисления (арендная плата) по основным фондам, предназначенным для обслуживания аппарата управления.

23. Представительские расходы, связанные с деятельностью организаций: расходы по приему и обслуживанию представителей других организаций (включая иностранных), участвующих в переговорах с целью установления и (или) поддержания взаимовыгодного сотрудничества, а также участников, прибывших на заседание Совета (управления) или другого аналогичного органа организации.

Включение представительских расходов в себестоимость продукции (работ, услуг) разрешается только при наличии первичных учетных документов, их документального оформления и контроля. Фактические расходы не должны превышать предельных размеров, установленных действующим порядком.

24. Расходы на текущее изучение (исследование) конъюнктурного рынка, сбор и распространение информации, непосредственно связанной с производством и реализацией работ (услуг).

25. Оплата услуг банка.

26. Другие административно-хозяйственные расходы (оплата услуг, осуществляемых сторонними организациями по управлению производством, в тех случаях, когда штатным расписанием строительной организации не предусмотрены те или иные функциональные службы и т.п.).

II. Расходы на обслуживание работников строительства

1. Затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров.

К расходам на подготовку и переподготовку кадров относятся расходы, необходимые для обеспечения деятельности организации, связанные с оплатой предоставляемых в соответствии с договором с общеобразовательным учреждением образовательных услуг, предусмотренных уставом образовательного учреждения, а также дополнительного образования кадров этой организации. Вышеуказанные расходы подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг) при условии заключения договора с государственными и негосударственными профессиональными учреждениями, имеющими соответствующую лицензию, а также с зарубежными образовательными учреждениями и не могут превышать установленного размера.

2. Отчисления на единый социальный налог от расходов на оплату труда рабочих, занятых на строительных работах, а также эксплуатацией строительных машин и механизмов и на некапитальных работах, производимых за счет накладных расходов.

3. Расходы по обеспечению санитарно-гигиенических и бытовых условий:

Амортизационные отчисления (или арендная плата), затраты на проведение всех видов ремонта (отчисления в ремонтный фонд или резерв на ремонт) и на перемещение сборно-разборных и передвижных зданий санитарно-бытового назначения;

Содержание помещений и инвентаря, предоставляемых бесплатно как медицинским учреждениям для организации медпунктов непосредственно на строительной площадке или на территории строительной организации, так и предприятиям общественного питания (как состоящим, так и не состоящим на балансе строительной организации), обслуживающим трудовой коллектив, включая амортизационные отчисления (арендную плату), затраты на все виды ремонта (отчисления в ремонтный фонд или резерв на ремонт), расходы на освещение, отопление, водоснабжение, канализацию, электроснабжение, на топливо для приготовления пищи, а также расходы по доставке пищи на рабочее место;

Расходы по обеспечению нормальных условий труда и техники безопасности, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также расходы на лечение профессиональных заболеваний работников, занятых на работах с вредными и тяжелыми условиями труда;

Затраты на оплату услуг сторонних организаций по обеспечению работников строительной организации столовыми, буфетами, медпунктами, санитарно-бытовыми помещениями или долевое участие по их содержанию.

4. Расходы на охрану труда и технику безопасности:

Износ и расходы по ремонту и стирке бесплатно выдаваемых спецодежды и средств индивидуальных защитных приспособлений;

Стоимость бесплатно выдаваемых в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях нейтрализующих веществ, жиров, молока, лечебного питания и др.;

Затраты, связанные с приобретением аптечек и медикаментов, с санитарно-бытовым и лечебно-профилактическим обслуживанием работников;

Затраты на приобретение необходимых справочников, плакатов и диапозитивов по технике безопасности, предупреждению несчастных случаев и заболеваний на строительстве, а также улучшению условий труда;

Затраты на взносы по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в соответствии с законодательством РФ;

Затраты по обучению и профессиональной подготовке рабочих безопасным методам работы в области охраны труда и на оборудование кабинетов по технике безопасности;

Затраты на проведение медицинских осмотров;

Затраты на проведение аттестации рабочих мест;

Затраты на приобретение нормативных документов по охране труда;

Прочие расходы, предусмотренные номенклатурой мероприятий по охране труда и технике безопасности, кроме расходов, имеющих характер капитальных вложений.

III. Расходы на организацию работ на строительных площадках

1. Износ и расходы по ремонту инструментов и производственного инвентаря, используемых в производстве строительных работ, учитываемых в соответствии с установленным порядком.

2. Износ и расходы, связанные с ремонтом, содержанием и разборкой временных (не титульных) сооружений, приспособлений и устройств, к которым относятся:

Приобъектные конторы и кладовые прорабов и мастеров;

Складские помещения и навесы при объекте строительства;

Душевые, кубовые, неканализированные уборные и помещения для обогрева рабочих;

Настилы, стремянки, лестницы, переходные мостики, ходовые доски, обноски при разбивке здания;

Сооружения, приспособления и устройства по технике безопасности;

Леса и подмости, не предусмотренные в сметных нормах на строительные работы или в нормативах на монтаж оборудования, наружные подвесные люльки, заборы и ограждения, необходимые для производства работ, предохранительные козырьки, укрытия при производстве буровзрывных работ;

Временные разводки от магистральных разводящих сетей электроэнергии, воды, пара, газа и воздуха в пределах рабочей зоны (территории в пределах до 25 метров от периметров зданий или осей линейных сооружений);

Расходы, связанные с приспособлением строящихся и существующих на строительных площадках зданий вместо строительства указанных выше временных (не титульных) зданий и сооружений.

3. Амортизационные отчисления (арендная плата), расходы на проведение всех видов ремонтов, а также на перемещение производственных приспособлений и оборудования, не включенных в сборники ГЭСН-2001 и учитываемых в составе собственных и арендуемых основных фондов.

Расходы на оплату труда (с отчислениями на ЕСН от расходов на оплату труда) работников ведомственной охраны, включая военизированную, сторожевую и профессиональную пожарную охрану, независимо от того, осуществляется сторожевая охрана штатными работниками организации или путем привлечения специализированной охранной фирмы, наряду с наличием в организации штатных работников по охране;

Канцелярские, почтово-телеграфные и другие расходы на содержание ведомственной охраны;

Расходы на оплату вневедомственной охраны, предоставляемой органами внутренних дел, пожарной охраны, осуществляемой органами внутренних дел, а также охраны, предоставляемой в порядке оказания услуг другими организациями;

Расходы на содержание и износ противопожарного инвентаря, оборудования и спецодежды;

Расходы на оплату услуг по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации, услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, а также расходы на содержание собственной службы безопасности по выполнению функций экономической защиты банковских и хозяйственных операций и сохранности материальных ценностей (за исключением расходов на экипировку, приобретение оружия и иных специальных средств защиты);

Амортизационные отчисления, расходы на проведение всех видов ремонта (отчисления в ремонтный фонд или резерв на ремонт) и содержание караульных помещений и пожарных депо (гаражей), включая оплату труда (с отчислениями на ЕСН от расходов на оплату труда) уборщиц и других рабочих, обслуживающих эти помещения.

5. Расходы по нормативным работам: оплата проектно-технологическим фирмам по организации и технической помощи строительству и нормативно-исследовательским фирмам за выполненные работы по внедрению передовых методов организации труда, нормированию труда и изданию нормативно-технической литературы о передовом опыте в строительстве.

6. Расходы, связанные с изобретательством и рационализаторством, включая:

Расходы на проведение опытно-экспериментальных работ, изготовление и испытание моделей и образцов по изобретениям и рационализаторским предложениям;

Расходы по организации выставок и смотров, конкурсов и других мероприятий по изобретательству и рационализации;

Выплаты премий за содействие по внедрению изобретений и рационализаторских предложений;

Другие расходы.

7. Расходы по геодезическим работам, осуществляемым при производстве строительных работ. По этой статье учитываются расходы на оплату труда (с отчислениями на ЕСН от расходов на оплату труда) работников, занятых на геодезических работах, стоимость материалов, амортизационные отчисления, износ, расходы на все виды ремонтов (отчисления в ремонтный фонд или резерв на ремонт) и на перемещение геодезического оборудования, инструментов и приборов, транспортные и другие расходы по геодезическим работам, включая приемку от проектно-изыскательских организаций геодезической основы.

8. Расходы по проектированию производства работ. По этой статье учитываются расходы на оплату труда (с отчислениями на ЕСН от расходов на оплату труда) работников проектно-сметных групп и групп проектирования производства работ и привязки типовых временных зданий и сооружений, находящихся при строительных трестах (фирмах) или непосредственно при строительных (специализированных) структурных подразделениях, прочие расходы по содержанию этих групп, оплата услуг проектных организаций и трестов по составлению проектов производства работ и оказанию технической помощи.

9. Расходы на содержание производственных лабораторий. По этой статье учитываются следующие затраты:

Расходы на оплату труда (с отчислениями на ЕСН от расходов на оплату труда) работников производственных лабораторий;

Амортизация, расходы на проведение всех видов ремонтов (отчисления в ремонтный фонд или резерв на ремонт) помещений, оборудования и инвентаря лабораторий;

Стоимость израсходованных или разрушенных при испытании материалов, конструкций и частей сооружений, кроме расходов по испытанию сооружений в целом (средние и большие мосты, резервуары и т.п.), оплачиваемых за счет средств, предусматриваемых на эти цели в сметах на строительство;

Расходы на экспертизу и консультации;

Расходы на оплату услуг, оказываемых лабораториям другими организациями;

Прочие расходы.

10. Расходы, связанные с оплатой услуг военизированных горноспасательных частей при производстве подземных горно-капитальных работ.

11. Расходы по благоустройству и содержанию строительных площадок:

На оплату труда (с отчислениями на ЕСН от расходов на оплату труда) и другие расходы по уборке и очистке (с вывозкой мусора) территории строительства и прилегающей к ней уличной полосы, включая участки дорог и тротуаров, устройству дорожек, мостиков и другим работам, связанным с благоустройством территории строительных площадок;

На электроэнергию (в том числе от временных электростанций), электролампочки, оплату труда (с отчислениями на социальные нужды) дежурных электромонтеров и другие расходы, связанные с освещением территории строительства.

12. Расходы по подготовке объектов строительства к сдаче. На эту статью относятся:

Расходы на оплату труда (с отчислениями на ЕСН от расходов на оплату труда) дежурных слесарей-сантехников и электромонтеров, ключниц, а также рабочих по уборке мусора, мытью полов и окон;

Расходы на приобретение моющих средств и других материалов, расходуемых на уборку при сдаче объектов;

Расходы по вывозке строительного мусора с площадки после окончания строительства объекта;

Расходы на отопление в период сдачи объектов.

13. Расходы по перебазированию линейных строительных организаций и их структурных подразделений в пределах стройки (за исключением расходов по перемещению строительных машин и механизмов, учтенных в стоимости машино-часа, а также расходов по перебазированию строительных организаций и их структурных подразделений на другие стройки).

IV. Прочие накладные расходы

1. Амортизация по нематериальным активам.

2. Платежи по кредитам банков (за исключением ссуд, связанных с приобретением основных средств, нематериальных и иных внеоборотных активов), а также по бюджетным ссудам, кроме ссуд, выданных на инвестиции и конверсионные мероприятия.

Вновь установленные ставки по кредитам Центрального банка Российской Федерации коммерческим банкам распространяются на вновь заключенные и пролонгируемые договоры, а также на ранее заключенные договоры, в которых предусмотрено изменение процентной ставки.

V. Затраты, не учитываемые в нормах накладных расходов, но относимые на накладные расходы

1. Платежи по обязательному страхованию в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации порядком имущества строительной организации, учитываемого в составе производственных средств, отдельных категорий работников, занятых в основном производстве, а также эксплуатацией строительных машин и механизмов и на некапитальных работах, граждан, занимающихся частной детективной и охранной деятельностью, и в других разрешенных законодательством Российской Федерации страховых случаях.

2. Расходы на создание страховых фондов (резервов) в пределах норм, установленных законодательством Российской Федерации для финансирования расходов по предупреждению и ликвидации последствий аварий, пожаров, стихийных бедствий, экологических катастроф и других чрезвычайных ситуаций, а также для страхования жизни работников и гражданской ответственности за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц.

3. Налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком.

4. Расходы на сертификацию продукции и услуг.

5. Суммы комиссионных сборов и иных подобных расходов за выполнение сторонними организациями работы (предоставленные услуги).

6. Затраты на платежи (страховые взносы) по добровольному страхованию в соответствии с установленным законодательством РФ порядком средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), строительных грузов, основных средств производственного назначения, нематериальных активов, объектов незавершенного строительства, рисков, связанных с выполнением строительно-монтажных работ, товарно-материальных запасов, иного имущества, используемого при осуществлении строительно-монтажных работ, гражданской ответственности за причинение вреда, а также по добровольному страхованию работников по договорам долгосрочного страхования жизни, пенсионного и личного медицинского страхования.

7. Пособия в связи с потерей трудоспособности из-за производственных травм, выплачиваемые работникам на основании судебных решений.

8. Отчисления в резерв на возведение временных (титульных) зданий (сооружений) в тех случаях, когда средства на их возведение предусмотрены в договорной цене объекта строительства.

9. Расходы, возмещаемые заказчиками строек за счет прочих затрат, относящихся к деятельности подрядчика:

а) затраты по перевозке работников, проживающих от места работы на расстоянии более трех километров, к месту работы и обратно автомобильным транспортом (собственным или арендованным), если коммунальный или пригородный транспорт не в состоянии обеспечить их перевозку и нет возможности организовать перевозку путем организации специальных маршрутов городского пассажирского транспорта; дополнительные затраты, связанные с привлечением на договорной основе с местными органами исполнительной власти средств строительной организации для покрытия расходов по перевозке работников маршрутами наземного городского пассажирского транспорта общего пользования (кроме такси), сверх сумм, определенных исходя из действующих тарифов на соответствующие виды транспорта;

б) дополнительные затраты, связанные с осуществлением подрядных работ вахтовым методом;

в) затраты на перебазирование строительных организаций и их подразделений на другие стройки;

г) предусмотренные законодательством Российской Федерации затраты, связанные с набором рабочей силы, включая оплату выпускникам средних профессионально-технических училищ и молодым специалистам, окончившим высшее или среднее специальное учебное заведение, проезда к месту работы, а также отпуска перед началом работы;

д) дополнительные расходы, связанные с использованием на строительстве объектов студенческих отрядов, военно-строительных частей и других контингентов (производимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации);

е) расходы на проведение специальных мероприятий по обеспечению нормальных условий труда (по борьбе с радиоактивностью, силикозом, малярией, гнусом, энцефалитным клещом и др.);

ж) затраты, связанные с командированием рабочих для выполнения строительных, монтажных и специальных строительных работ. Для целей налогообложения указанные затраты принимаются в размерах, установленных законодательством;

з) текущие затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией основных средств природоохранного назначения (очистных сооружений, золоуловителей, фильтров и других природоохранных объектов), очисткой сточных вод и другими видами текущих природоохранных затрат;

и) суммы выплаченных подъемных в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации;

к) взносы, вклады и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям, если уплата таких взносов, вкладов и иных обязательных платежей является обязательным условием для осуществления деятельности строительных организаций - плательщиков таких взносов или является условием предоставления международной организацией услуг;

л) платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости;

м) другие расходы, возмещаемые заказчиками в соответствии с законодательством Российской Федерации;
н) расходы на научные исследования и опытно-конструкторские разработки, относящиеся к созданию новой или усовершенствованию производимой продукции (работ, услуг).

Кризис не самым лучшим образом сказывается на доходности коммерческой недвижимости. Однако сколько бы ни приносило здание своему владельцу, расходы на эксплуатацию объекта нести все равно приходится. Поэтому проблема их сокращения в кризисные времена стоит наиболее остро. Но резать косты бездумно – прямой путь к ухудшению капитализации объекта недвижимости в результате протекающих труб, потеющих окон, неработающих лифтов, замызганных полов и тому подобных прелестей отсутствия надлежащего ухода за имуществом. В этой статье поговорим о том, как разумно сократить расходы на эксплуатацию и содержание здания, не бросаясь в крайности.

Три способа экономии на техническом обслуживании
Денис Сороколетов , директор департамента технической эксплуатации NAI Becar

В прошлом веке японская Toyota изобрела гениальную систему управления производством. В её основе идея постоянного сокращения затрат. В Европе и Америке её окрестили Lean production, что дословно - «тощее производство». И сегодня она применяется повсеместно в прогрессивных компаниях. Вот три способа сокращения издержек на техническое обслуживание здания.

Модернизация

Первое, что необходимо сделать для снижения затрат на эксплуатацию корпоративной собственности, - провести модернизацию оборудования, включая ремонт, плановую замену и улучшение качества оборудования. Возможна смена агрегатов, узлов или систем в целом. Это необходимая мера для сокращения расходов на отказы систем, так как чем сильнее изношено оборудование, тем чаще оно ломается, тем больше возникает проблем и аварийных ситуаций. Модернизация существенно снижает финансовые и репутационные риски в таких случаях. Ведь если мы владеем каким-либо крупным объектом с массовым присутствием людей, остановка траволатора, лифта или эскалатора нанесёт удар не только по финансам, но и по имиджу собственника. Сейчас заказчики чаще всего руководствуются принципом целесообразности и считают, что выгоднее менять основные элементы и детали по мере их износа. То есть лифт ремонтируют только тогда, когда он ломается. Непрогнозируемые убытки неизбежны. Грамотная модернизация – это своевременное обслуживание, своевременный ремонт, своевременное улучшение оборудования.
Приведу пример. В производственном помещении установлены «древние» приточные установки, требующие ремонта теплообменников, перемотки электродвигателей вентилятора и восстановления корпуса, подверженного коррозии. Если подойти к вопросу с точки зрения модернизации и заменить устаревшее оборудование на более современное, можно получить ощутимый эффект. Компактные приточные установки способны сэкономить пространство в техническом помещении на 80%, повысить на 15% производительность воздуха, а также снизить потребляемую мощность (реактивная составляющая) на 30%.

Автоматизация
Второй способ экономии – это автоматизация оборудования. Провести её можно, к примеру, посредством внедрения BMS-системы, или по-другому «Умный дом». Она позволяет снизить потребление ресурсов на 20–25%. Помимо этого, автоматизация может сократить и затраты на персонал, так как при эксплуатации объектов недвижимости самый высокий затратный показатель – это фонд оплаты труда. Например, можно оборудовать всего один круглосуточный диспетчерский пункт, из которого будет вестись наблюдение за тем, как работает система. Онлайн-картинка покажет все отказы и неисправности в работе оборудования, и по факту обнаружения уже будут приниматься меры. Соответственно, количество присутствующего на объекте персонала существенно снизится. Большинство европейских стран уже работает по этой системе.
Для нас в новинку, когда бизнес-центр площадью 10–20 тысяч квадратных метров могут обслуживать три человека, а в Европе это нормальная практика. Эта дежурная тройка присутствует на объекте, мониторит его состояние, выполняет какие-то плановые работы. Все нормировано и чётко. В случае выхода из строя оборудования они вызывают специализированные организации, которые в оперативные сроки его меняют, устраняют неисправности или улучшают.
При передаче недвижимости из строительства в эксплуатацию мы однажды столкнулись с тем, что работы по монтажу, пусконаладке и комплексным испытаниям системы автоматизации и диспетчеризации здания строительным подрядчиком не завершены. При переходе на зимний режим эксплуатации здания силами объектовых специалистов совершили локальную автоматизацию приточных установок с подключением датчиков защиты от обмерзания и приводов клапанов. Данное мероприятие позволило пережить зимний период без аварий и разморозки теплообменников системы вентиляции. Второй этап, включающий полную диспетчеризацию объекта, позволил снизить потребление электричества на 15%, тепловая нагрузка сократилась на 35%, а нагрузка по холоду в летний период - на 20%. Помимо этих явных результатов автоматизация и диспетчеризация позволила уменьшить штатный состав обслуживающего персонала здания на 10%, что в целом повлияло на структуру эксплуатационных затрат по объекту.

Энергоэффективность
Энергоэффективность подразумевает модернизацию оборудования с заменой на энергосберегающее. Класс энергоэффективности – это своего рода способ классификации электроприборов. Обычные лампы накаливания - самого низкого класса. Светильники, которые чаще всего используются в офисах (ртутные, люминесцентные), классом повыше. А галогенные и диодные лампы расходуют уже в 35 раз меньше электроэнергии, чем лампы накаливания. Установка энергоэффективного оборудования позволяет экономить двумя способами. Во-первых, снижается непосредственное потребление электроэнергии. Во-вторых, уменьшаются затраты на замену оборудования. Количество часов наработки у энергоэффективных приборов многократно выше. К примеру, у диодной лампы оно в 10 раз больше, чем у лампы накаливания.
Технико-экономическое обоснование применимости энергосберегающей продукции показывает, что её срок окупаемости составляет полтора-два года. В редких случаях выход на самоокупаемость может произойти через 3–5 лет. В краткосрочной перспективе внедрение энергосберегающей технологии невыгодно. Однако, если собственник заинтересован в рациональном использовании денежных средств и думает о будущем, то он получит многократный эффект после прохождения точки самоокупаемости проекта.
Так, в офисном помещении были установлены люминесцентные светильники класса энергосбережения В на 4 лампы по 18 Вт с электронными пускорегулирующими аппаратами, монтируемые в подвесной потолок, которые потребляли порядка 90 Вт/ч. При замене на диодные аналоги потребление составило всего 28 Вт/ч, что позволило сэкономить около 60 000 руб. в год при смене 100 тестовых светильников. Период окупаемости затрат на использование энергосберегающей технологии составляет 2 года.

Разумная экономия с профессиональным клинингом
Арсений Ушаков ,зам. директора по развитию НПФ Химитек

На чём хотелось бы заострить внимание: если речь идёт о коммерческой недвижимости, то почти всегда подразумевается, что она может быть активом и приносить владельцам доход в том или ином виде. Самый простой случай – сдача здания в аренду. За бизнес-центр класса А вам будут платить гораздо больше, чем за постройку барачного типа, грязную, неухоженную, с непродуманными удобствами, коммуникациями и т. д. Я обрисовал две крайности, между которыми пропасть, но разница в доходах от сдачи в аренду просто хорошего и очень хорошего бизнес-центра может быть довольно существенная, а усилия (или их отсутствие - двигаться можно как вверх, так, увы, и вниз), требуемые для перехода из одной категории в другую – довольно скромными.

Что является одним из наиболее важных критериев для потенциальных арендаторов? Это ухоженность! Именно она является гарантией того, что за зданием есть пригляд владельца, который беспокоится о его состоянии и не пустит все на самотёк, что проблем, скорее всего, быть не должно, а если они и будут, то хозяин позаботится об их максимально оперативном разрешении.

В наше время ухоженность вполне доступна каждому: на рынке есть компании, которые предоставляют её (как услугу) профессионально. Речь, конечно же, о профессиональном клининге. Можно иметь люксовые дорого обставленные апартаменты, но легко их запустить неразумным выбором моющих средств (чего только стоит непродуманное применение химических продуктов без учёта их кислотности и материала поверхности), неправильным применением правильно подобранного средства и т. д. Часто встречается возражение, что квалифицированный труд дорог. Но, во-первых, эффективность квалифицированного труда гораздо выше, во-вторых, непрофессиональные труженики далеко не всегда следуют заповеди «Не навреди!», а это применительно к дорогой собственности может быть гораздо важнее.

С другой стороны, даже скромное, но ухоженное здание может (субъективно) стоить гораздо дороже в глазах потенциальных арендаторов. Профессионалы из клининговых агентств обойдутся не так дорого, а «капитализация» от повышения привлекательности с лихвой перекроет расходы. Особенно важны профессионализм и качество оказываемых услуг в том случае, если ухаживать нужно за зданием, которое находится в историческом фонде, когда повреждение поверхности фасада не только крайне нежелательно по экономическим или эстетическим соображениям, но и напрямую запрещено контролирующими инстанциями. А средства должны быть не только качественными и эффективными, но также щадящими поверхность и одобренными КГИОПом.

Вот классический пример. Наша компания проводила аудит качества клининговых услуг в очень дорогой гостинице. Оказалось, что хромированные изделия в ванных комнатах моются с помощью «экономичного средства на основе щавелевой кислоты» персоналом, который совершенно не осведомлён об особенностях применяемых средств и их воздействии на материал. В результате поверхность дорогого итальянского оборудования приведена в негодность, а затраты на замену заведомо перекрывают любые разумные расходы на качественный клининг. Это не говоря о моральных потерях и недовольстве внимательных постояльцев!